2026년 종부세 합산배제·과세특례는 누가 9월 16일부터 30일까지 신고·신청해야 하고, 기존 신청자도 다시 해야 할까요?
국세청은 2026년 9월 10일 합산배제와 과세특례 적용이 예상되는 납세자 약 4.8만 명에게 안내한다고 밝혔습니다. 대상자는 9월 16일~30일 홈택스 또는 서면으로 신고·신청하면 11월 정기고지에 해당 혜택이 반영될 수 있습니다.
2026 종부세 합산배제·과세특례 30초 요약
- 기간: 2026년 9월 16일~30일
- 합산배제: 요건을 갖춘 임대주택·사원용주택 등·주택신축용 토지를 종부세 과세대상에서 제외
- 1세대 1주택 특례: 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택·부부 공동명의 1주택 등 일정 요건 충족 시 신청
- 주택 수 특례: 소형 신축주택·지방 준공 후 미분양주택·인구감소(관심)지역 주택 등은 일정 요건에서 세율 적용 주택 수 제외 가능
- 기존 합산배제: 물건 변동이 없으면 보통 재신고할 필요가 없고, 요건을 잃었다면 제외 신고 필요
- 신청 전: 홈택스 자가진단·모의계산으로 대상과 유불리를 먼저 확인
신고·신청 기간은 9월 16일부터 30일까지
기준일은 2026년 6월 1일입니다. 합산배제 대상 주택·토지나 과세특례 대상 주택을 보유한 경우 9월 16일부터 30일까지 신고·신청해야 올해 정기고지에 반영될 수 있습니다.
| 항목 | 2026년 기준 | 무엇을 할까 |
|---|---|---|
| 과세기준일 | 6월 1일 | 이날의 소유·임대·세대 상태 확인 |
| 신고·신청 | 9월 16~30일 | 홈택스 또는 서면 |
| 정기분 고지서 | 11월 22일경 예정 | 특례 반영 여부 확인 |
| 납부기간 | 12월 1~15일 | 고지세액 납부 |
합산배제와 과세특례는 무엇이 다른가
합산배제: 특정 주택·토지를 과세대상에서 제외
합산배제는 일정 요건을 갖춘 부동산을 종합부동산세 과세표준 합산 대상에서 빼는 제도입니다. 국세청은 대표적으로 임대주택, 사원용주택·기숙사·일부 미분양주택·멸실예정주택 등, 주택신축용 토지를 안내하고 있습니다.
임대주택은 임대기간, 등록, 공시가격, 임대료 증액 상한 등 여러 조건이 동시에 적용될 수 있습니다. 임대주택이라는 이유만으로 자동 합산배제되는 것은 아닙니다.
1세대 1주택자 특례: 계산방식을 1주택자로 적용
일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 부부 공동명의 1주택 등은 각각의 요건을 갖추면 신청에 따라 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있습니다. 이 경우 기본공제 12억원과 연령·보유기간 세액공제를 적용받을 수 있으며 세액공제 합계는 최대 80%입니다.
- 일시적 2주택: 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도 등 요건
- 상속주택: 상속 후 경과기간·지분·공시가격 등의 요건
- 지방 저가주택: 공시가격과 소재지역 등의 요건
- 부부 공동명의: 부부가 공동으로 1주택을 소유하고 다른 세대원의 주택 소유 여부 등 확인
세율 적용 주택 수 특례: 중과세율 계산용 주택 수에서 제외
소형 신축주택, 지방 준공 후 미분양주택, 인구감소지역·비수도권 인구감소관심지역 주택 등은 일정 요건을 충족하면 세율 적용 시 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 유형별 면적·가액·지역·취득시기 기준이 달라 국세청 최신 표를 직접 확인해야 합니다.
2026년에 달라진 핵심 3가지
- 임대주택 사업자등록 업종 요건 완화: 합산배제 임대주택과 관련해 세무서 사업자등록을 주택임대업 업종으로 한정하던 요건이 삭제됐습니다.
- 부부 공동명의 납세의무자 선택 폭 확대: 1주택 특례 신청 시 지분율과 관계없이 공동 소유자 간 합의로 납세의무자를 정할 수 있습니다.
- 인구감소(관심)지역 주택 특례 확대: 일정한 인구감소지역·비수도권 인구감소관심지역 주택이 세율 적용 주택 수 산정 제외 대상에 추가됐습니다.
부부 공동명의는 특례가 항상 유리한 것이 아닙니다. 특례 적용 시 12억원 공제와 세액공제가 가능하지만, 미적용 시에는 부부 각각 9억원 공제가 적용되는 구조라 공시가격과 세액공제율에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 신청 전 홈택스·손택스 모의계산으로 비교하세요.
지난해 신고했으면 올해도 다시 해야 하나
기존 합산배제 신고 물건의 소유권·면적 등 변동이 없다면 별도 재신고가 필요하지 않습니다. 반대로 대상 물건이 늘었거나 소유권·면적이 바뀌었다면 추가·변동 신고를 해야 합니다.
임대등록 말소, 임대료 5% 초과 갱신처럼 합산배제 요건을 더 이상 충족하지 못하면 과세대상에 다시 포함하도록 제외 신고를 해야 합니다. 과세특례는 유형별 제출 규칙이 다를 수 있으므로 본인의 신청서 종류를 확인하세요.
6월 1일에 임대 중이었지만 등록을 못 했다면
국세청 Q&A는 과세기준일인 6월 1일 현재 실제로 주택을 임대하고 있었다면, 9월 30일까지 지자체 임대등록과 세무서 사업자등록을 갖추고 공시가격 등 다른 요건도 충족하는 경우 합산배제를 적용받을 수 있다고 안내합니다.
다만 아파트 등록시기, 조정대상지역, 임대유형, 임대기간 등 예외가 많으므로 홈택스의 임대주택 합산배제 자가진단을 먼저 이용하는 편이 안전합니다.
홈택스에서 신청하는 순서
- 홈택스에 로그인합니다.
- 화면 하단 세무 업무 가이드맵(Map)을 엽니다.
- 종합부동산세를 선택합니다.
- 임대주택이라면 합산배제 자가진단, 부부 공동명의 등은 모의세액계산으로 먼저 대상·유불리를 확인합니다.
- 본인에게 맞는 합산배제 신고 또는 과세특례 신청 메뉴에서 9월 30일까지 제출합니다.
- 11월 정기고지에서 반영 여부를 확인합니다.
서면 신고·신청도 가능합니다. 신고 서식은 홈택스의 세무서식 메뉴 또는 관할 세무서에서 확인할 수 있습니다.
잘못 신청하면 추징될 수 있다
합산배제와 과세특례 적용 후 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되면 경감받은 세액과 이자상당가산액 등을 추가로 납부할 수 있습니다. 특히 임대료 증액 상한, 임대사업자 등록 말소, 주택신축용 토지의 사업계획 승인기한, 일시적 2주택의 종전주택 양도기한을 놓치지 않아야 합니다.
자주 묻는 질문
안내문을 받아야만 신청할 수 있나요?
안내문은 국세청이 혜택 적용이 예상되는 납세자에게 보내는 안내입니다. 실제 적용 여부는 법정 요건에 따라 판단하므로 본인이 대상이라고 판단되면 홈택스 신고도움과 관할 세무서 안내를 확인하세요.
지난해 합산배제 신고했고 아무것도 바뀌지 않았습니다. 다시 해야 하나요?
국세청 Q&A 기준으로 기존 합산배제 신고 내용에 변동이 없으면 다시 신고할 필요가 없습니다.
부부 공동명의 1주택이면 특례 신청이 무조건 유리한가요?
아닙니다. 특례 적용과 미적용의 공제 방식이 달라 실제 세액이 반대로 나올 수 있습니다. 홈택스 또는 손택스 모의계산으로 비교 후 신청하세요.
일시적 2주택 특례를 받으면 언제까지 기존 집을 팔아야 하나요?
국세청의 2026년 안내는 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 요건을 제시합니다. 기한을 충족하지 못하면 경감세액 등이 추징될 수 있습니다.
도움이 필요하면 어디에 문의하나요?
전자신고·신청과 종합부동산세 상담은 국세청 국세상담센터 126에서 안내받을 수 있습니다.
공식 출처
최종 확인일: 2026년 9월 10일. 이 글은 신고·신청 개요를 정리한 것이며 개인별 세액과 적용 여부는 보유주택·지분·공시가격·연령·보유기간·임대유형 등에 따라 달라질 수 있습니다.